Quanto consigo de crédito com meu imóvel: a conta do CGI

Se você se pergunta quanto consigo de crédito com meu imóvel, a resposta curta é: no CGI, até 60% do valor de avaliação do imóvel quitado. Num imóvel avaliado em R$ 500 mil, por exemplo, o teto seria de R$ 300 mil. Mas o valor que sai de fato também depende da sua renda, que precisa comportar a parcela, e do resultado do laudo de avaliação.

Como se calcula o crédito com garantia de imóvel?

O crédito com garantia de imóvel, o CGI, funciona assim: você oferece um imóvel quitado como garantia e recebe um empréstimo de uso livre. Continua morando ou usando o imóvel durante todo o contrato.

O valor máximo sai de uma conta simples: valor de avaliação vezes 60%. Só que essa conta tem dois freios. O primeiro é o laudo, que define quanto o imóvel vale para a operação. O segundo é a renda, que define quanto de parcela você consegue pagar.

No fim, o crédito aprovado é o menor entre esses dois limites. Se o imóvel permite R$ 300 mil, mas a sua renda só comporta a parcela de R$ 200 mil, o crédito vai ficar perto de R$ 200 mil. Ou você ajusta o prazo, ou soma a renda de mais uma pessoa.

Quanto consigo por faixa de valor do imóvel?

A tabela abaixo mostra o teto de 60% para alguns valores redondos de avaliação. São exemplos de conta, não proposta. O valor final depende da análise de crédito e da instituição parceira.

Valor de avaliação do imóvel	Teto do crédito (até 60%)
R$ 200.000	até R$ 120.000
R$ 300.000	até R$ 180.000
R$ 500.000	até R$ 300.000
R$ 800.000	até R$ 480.000
R$ 1.000.000	até R$ 600.000
R$ 1.500.000	até R$ 900.000

Repare que a tabela fala em teto. Você não precisa pegar o máximo. Muitas vezes o melhor negócio é pedir só o que o seu objetivo exige, com uma parcela confortável. No nosso caso, o CGI é indicado para quem precisa de valores acima de R$ 30 mil.

Por que o valor do laudo pode ser diferente do que eu imagino?

Porque o laudo de avaliação é feito por um avaliador, com critérios técnicos, e não pelo preço de anúncio nem pelo valor que você pagou. Ele considera localização, metragem, estado de conservação, padrão de acabamento e imóveis parecidos na região.

Às vezes o laudo vem acima do esperado. Às vezes vem abaixo. Quem reformou muito o imóvel, por exemplo, nem sempre vê toda a reforma refletida na avaliação. E quem comprou há muitos anos costuma se surpreender para cima.

Por isso, faça a sua conta inicial com um valor conservador. Se o laudo vier maior, ótimo. Se vier menor, o plano continua de pé.

Quanto de renda preciso para pegar o crédito?

A renda precisa comportar a parcela. Cada instituição define quanto da renda a parcela pode ocupar, e esse percentual faz parte da análise de crédito. O ponto prático é este: quanto maior a parcela, maior a renda exigida.

Uma boa notícia é que a renda pode ser composta por até duas pessoas, como você e seu cônjuge ou um sócio. Isso amplia o crédito possível para quem tem um imóvel de valor alto, mas renda individual mais apertada.

Para ter ideia da parcela, veja um exemplo hipotético. Um crédito de R$ 300 mil, a 1,18% ao mês, pela tabela Price:

• em 240 meses, a parcela ficaria perto de R$ 3.765;
• em 120 meses, a parcela ficaria perto de R$ 4.687.

Essa conta não inclui seguros, tarifas e impostos, que entram no custo efetivo total da proposta real. Mas mostra o efeito do prazo: alongar de 120 para 240 meses reduz a parcela e, em troca, aumenta o total de juros pagos ao longo do contrato.

Quais condições o imóvel precisa cumprir?

A condição principal é estar quitado. O CGI é feito sobre um imóvel que já é seu, sem financiamento em aberto. Além disso, a documentação precisa estar em ordem, porque o imóvel será registrado como garantia da operação.

Na prática, separe estes pontos antes de pedir a proposta:

• Matrícula atualizada: confirma quem é o dono e se há algum registro que impeça a operação.
• Imóvel no nome de quem contrata: ou de quem vai participar da operação.
• Impostos e condomínio em dia: pendências atrasam ou travam a análise.
• Documentos de renda: de você e, se for o caso, da segunda pessoa que vai compor a renda.

A lista exata depende da instituição parceira e chega junto com a proposta. Quanto mais organizada estiver a documentação, mais rápido anda a análise.

Vale pegar o máximo que o imóvel permite?

Nem sempre. Com o imóvel como garantia, o crédito precisa ter destino claro. Os usos que mais fazem sentido são trocar dívidas caras por uma só, investir num projeto com retorno, reformar ou comprar outro imóvel, ou reforçar o capital de giro de uma empresa.

Se a sua dúvida é se o CGI compensa frente a outras opções, comparamos as modalidades em CGI ou empréstimo pessoal. Se você quer levantar capital usando o imóvel, vale ler CGI ou carta contemplada, que coloca as duas contas lado a lado. E se a ideia é usar o crédito para investir em patrimônio, o simulador de alavancagem ajuda a enxergar o efeito no longo prazo.

Quais erros mais atrapalham quem pede CGI?

• Contar com o preço de anúncio: a base é o laudo, não o valor do portal.
• Esquecer da renda: imóvel caro com renda baixa limita o crédito.
• Pedir o teto sem plano: o crédito precisa caber no orçamento num mês ruim, não só num mês bom.
• Comparar só a taxa de juros: compare o custo efetivo total, que soma juros, seguros, tarifas e impostos.

Como o Grupo Capital DF ajuda a calcular o seu crédito

O Grupo Capital DF atua no mercado imobiliário e financeiro desde 2008, com o fundador e CEO Jario Lopes. A sede fica no Venâncio Shopping, na Asa Sul, em Brasília, com filial em Goiânia.

No nosso CGI, os juros começam em 1,18% ao mês, o prazo vai até 240 meses e o crédito chega a até 60% do valor do imóvel, com renda composta por até duas pessoas e contratação 100% digital. Fazemos a conta com você antes do laudo, para você chegar à análise sabendo o que esperar. O atendimento é de segunda a sexta, das 9h às 18h.

Perguntas frequentes

Quanto consigo de crédito com um imóvel de R$ 500 mil?

No CGI, até R$ 300 mil, que corresponde a 60% do valor de avaliação. O valor final depende do laudo e da sua renda.

O valor do crédito é calculado sobre o preço de mercado?

É calculado sobre o valor de avaliação definido no laudo, que pode ser diferente do preço de anúncio ou do valor pago na compra.

Posso somar a renda de outra pessoa no CGI?

Sim. A renda pode ser composta por até duas pessoas, o que ajuda a parcela caber na análise de crédito.

Imóvel ainda financiado serve para CGI?

O CGI do Grupo Capital DF é para quem tem imóvel quitado. Se ainda há financiamento em aberto, converse com a gente sobre outras alternativas.

Qual o prazo máximo para pagar o CGI?

Até 240 meses. Prazo maior reduz a parcela, mas aumenta o total de juros pagos ao longo do contrato.