CGI ou carta contemplada: qual custa menos para gerar capital de giro?

É importante separar as duas operações, porque estamos falando de produtos completamente diferentes. Uma coisa é a Carta Contemplada. Outra coisa é o Crédito com Garantia de Imóvel.

As duas modalidades podem ser utilizadas para gerar capital de giro utilizando um imóvel como garantia, porém funcionam de maneiras diferentes, principalmente em relação à necessidade de recursos próprios e ao custo do dinheiro.

Vamos utilizar o mesmo exemplo para facilitar a comparação: imagine que você possui um imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00.

Crédito com Garantia de Imóvel

No Crédito com Garantia Imobiliária, considerando uma operação que permita captar até 60% do valor do imóvel, um patrimônio avaliado em R$ 1 milhão possibilitaria uma captação de R$ 1.000.000 × 60% = R$ 600.000.

O imóvel é dado em garantia da operação e, após a aprovação, você recebe os R$ 600 mil. Por outro lado, o custo financeiro é significativamente maior: considerando uma taxa de aproximadamente 1,52% ao mês, estamos falando de aproximadamente 19,8% ao ano em juros efetivos, sem considerar outros custos que eventualmente componham o CET da operação.

Carta contemplada

Agora vamos utilizar o mesmo imóvel de R$ 1 milhão em uma operação por meio de Carta Contemplada. A administradora CNP permite, observadas as regras e a aprovação da operação, a liberação de até 60% do valor de avaliação do imóvel. Portanto:

• Imóvel avaliado: R$ 1.000.000
• 60% da avaliação: R$ 600.000

Nesse cenário, você poderá estruturar uma operação com uma Carta Contemplada de R$ 600 mil. Porém, aqui existe uma diferença fundamental: para acessar esses R$ 600 mil por meio da Carta Contemplada, você precisa ter dinheiro para viabilizar a contemplação ou aquisição da carta.

Considerando o cenário atual do nosso exemplo, trabalhamos com aproximadamente 30% do valor do crédito. Existem duas possibilidades: você pode utilizar recursos próprios para ofertar o lance necessário à contemplação, ou podemos encontrar no mercado uma carta já contemplada, de alguém que deseja vender o direito de utilização do crédito por aproximadamente 30%.

R$ 600.000 × 30% = R$ 180.000. Ou seja, para acessar os R$ 600 mil, você precisa dispor de aproximadamente R$ 180 mil de recursos próprios. Considerando esse desembolso: R$ 600.000 − R$ 180.000 = R$ 420.000.

Portanto, nessa estrutura, você consegue gerar aproximadamente R$ 420 mil de crédito líquido, considerando os R$ 180 mil utilizados inicialmente para viabilizar a operação.

É importante entender que os R$ 180 mil utilizados inicialmente retornam dentro dos R$ 600 mil liberados. Por isso, quando consideramos o capital próprio utilizado na entrada, os R$ 420 mil representam o crédito líquido adicional gerado pela operação.

Agora vamos considerar o custo da Carta Contemplada. Utilizando como exemplo uma taxa de administração total de 22% e acrescentando os 30% utilizados para aquisição ou contemplação da carta, temos um custo total considerado de aproximadamente 52% ao longo de 10 anos. Em uma comparação média e simplificada, isso representa aproximadamente 5,2% ao ano ou 0,43% ao mês.

Comparando as duas operações

	Crédito com Garantia Imobiliária	Carta Contemplada
Imóvel	R$ 1.000.000	R$ 1.000.000
Crédito liberado	R$ 600.000	R$ 600.000
Recurso próprio para acessar o crédito	R$ 0	R$ 180.000 (30%)
Capital recebido	R$ 600.000	R$ 420.000 de crédito líquido adicional
Taxa considerada	1,52% ao mês	22% de taxa de administração + 30% de ágio ou recurso para contemplação
Custo total considerado	19,8% ao ano	52% em 10 anos
Custo médio simplificado	1,52% ao mês · 19,8% ao ano	0,43% ao mês · 5,2% ao ano

Resumindo

O principal ponto que você precisa levar em consideração nessa comparação é o custo do dinheiro em cada operação.

No Crédito com Garantia Imobiliária, utilizando como exemplo um imóvel avaliado em R$ 1 milhão, você consegue captar R$ 600 mil, considerando uma liberação de 60% do valor do imóvel. No exemplo utilizado, esse crédito possui uma taxa de aproximadamente 1,52% ao mês, ou 19,8% ao ano.

Já na Carta Contemplada, utilizando o mesmo imóvel de R$ 1 milhão e uma carta de R$ 600 mil, consideramos aproximadamente R$ 180 mil (30%) de recursos próprios para viabilizar a contemplação ou aquisição da carta. É importante entender que esses R$ 180 mil retornam dentro dos R$ 600 mil liberados. Portanto, considerando o recurso próprio utilizado inicialmente, você gera aproximadamente R$ 420 mil de crédito líquido adicional.

Mas o principal ponto dessa comparação não é somente o valor líquido recebido. É o custo do dinheiro. Considerando, neste exemplo, 22% de taxa de administração mais 30% para aquisição ou contemplação da carta, temos um custo total considerado de 52% distribuído ao longo de 10 anos — em uma média simplificada, 0,43% ao mês ou 5,2% ao ano.

Portanto, utilizando o exemplo de R$ 600 mil:

• CGI – Crédito com Garantia Imobiliária: aproximadamente 1,52% ao mês | 19,8% ao ano.
• Carta Contemplada: aproximadamente 0,43% ao mês | 5,2% ao ano, considerando a metodologia simplificada utilizada neste exemplo.

Os R$ 600 mil são apenas um exemplo para facilitar o entendimento. Essa mesma metodologia percentual pode ser utilizada para comparar operações de diferentes valores, observando sempre as condições específicas de cada operação.

No final, o que você precisa analisar é simples: quanto custa o dinheiro em cada uma das duas estratégias ao longo do tempo?

No Crédito com Garantia Imobiliária, você consegue acessar o capital sem a necessidade do recurso inicial utilizado na estrutura da Carta Contemplada, porém assume um custo financeiro maior. Na Carta Contemplada, você precisa ter capital próprio para viabilizar a operação — porém esse recurso retorna dentro do crédito liberado e, no exemplo apresentado, o custo médio do capital é significativamente menor.