Consórcio para investir em imóvel de aluguel: faça a conta

Usar consórcio para investir em imóvel de aluguel faz sentido quando o aluguel ajuda a pagar a parcela e você tem fôlego para cobrir os meses em que ele não entra. O consórcio não cobra juros, só taxa de administração, e uma carta já contemplada permite comprar o imóvel agora. O que decide se o investimento fecha é a conta feita antes, com todos os custos e riscos na mesa.

Como funciona o consórcio para comprar imóvel de aluguel?

Existem dois caminhos, e eles têm tempos bem diferentes.

O primeiro é entrar num grupo novo e esperar a contemplação, por sorteio ou por lance. Enquanto não é contemplado, você paga a parcela e ainda não tem o imóvel. Ninguém consegue garantir em qual assembleia isso vai acontecer, então o aluguel só começa a entrar depois.

O segundo é comprar uma carta contemplada. Você paga uma entrada ao titular atual, assume as parcelas que faltam e usa o crédito para comprar o imóvel. Aqui o aluguel pode começar a entrar logo depois da compra, o que muda bastante a conta.

No nosso consórcio para investimentos (Método JP3), a entrada no grupo é feita com cerca de metade da parcela cheia, e a diferença é diluída depois da contemplação. A estratégia trabalha sorteio e lance ao mesmo tempo. Mesmo assim, a data da contemplação continua sendo uma incerteza, e é assim que ela deve entrar no seu planejamento.

O aluguel paga a parcela do consórcio?

Às vezes paga uma parte grande, às vezes paga pouco. Depende do valor do crédito, do prazo restante e de quanto o imóvel aluga na região. O erro mais comum é fazer a conta só com o aluguel cheio, como se o imóvel nunca ficasse vago.

Veja um exemplo hipotético, com números redondos, só para mostrar a lógica. Não é dado de mercado nem promessa de retorno.

Com inquilino, você completa R$ 800 por mês no exemplo. Sem inquilino, a conta salta para R$ 3.600. É por isso que a reserva de emergência é parte do investimento, e não um detalhe.

Em geral, o contrato de locação passa condomínio e IPTU para o inquilino. Quando o imóvel está vazio, esses valores voltam para você.

Quais custos entram na conta além da parcela?

A parcela é o custo mais visível, mas não é o único. Antes de assinar, liste estes itens:

• Taxa de administração: é o custo do consórcio, diluído no prazo. Entenda como ela pesa no total em taxa de administração do consórcio.
• Fundo de reserva: cobrado junto com as parcelas. O que sobra costuma ser devolvido no encerramento do grupo, conforme o contrato.
• Reajuste: o crédito e a parcela são corrigidos pelo índice do grupo, normalmente uma vez por ano. O aluguel é reajustado pelo índice do contrato de locação, que pode ser outro.
• Entrada da carta contemplada: se você comprar uma carta, o valor pago ao titular faz parte do custo. Use o simulador da taxa real para ver quanto essa operação custa por mês.
• Custos da compra: ITBI, escritura e registro. Veja o que é pedido em documentação do imóvel na carta contemplada.
• Manutenção: pintura e pequenos reparos entre um inquilino e outro.
• Administração da locação: se você não quiser cuidar do inquilino, alguém vai cobrar por isso.
• Imposto de renda: o aluguel recebido entra na sua declaração.

Quais riscos o investidor precisa considerar?

Imóvel para renda é um bom ativo, mas não é dinheiro parado em conta. Estes são os riscos que mais pegam o investidor de surpresa.

Vacância

Entre a saída de um inquilino e a entrada do próximo, passam semanas ou meses. Nesse período, você paga parcela, condomínio e IPTU sozinho. Uma boa prática é ter guardado o valor de alguns meses de parcela antes de comprar.

Inadimplência

O inquilino pode atrasar. Garantias como fiador, caução ou seguro fiança reduzem o problema, mas não eliminam o tempo de cobrança.

Descasamento de índices

Se a parcela sobe por um índice e o aluguel por outro, a diferença mensal pode crescer com os anos. Confira o índice do grupo no contrato antes de entrar.

Liquidez

Imóvel não se vende em um dia. Se você precisar do dinheiro com pressa, pode ter que aceitar um preço menor.

Localização errada

O imóvel mais barato nem sempre é o que aluga mais rápido. Proximidade de transporte, comércio e trabalho costuma pesar mais para o inquilino do que acabamento.

Comprar carta contemplada ou esperar a contemplação?

As duas opções podem funcionar. A escolha depende de quanto você tem hoje e de quanto tempo pode esperar.

Com a carta contemplada, você troca dinheiro por tempo: paga uma entrada e já compra o imóvel. O aluguel começa a ajudar cedo, e você sabe exatamente quanto vai pagar por mês. O ponto de atenção é o custo dessa entrada, que precisa ser comparado com outras formas de crédito.

Com o consórcio novo, você paga menos no começo, mas não sabe quando terá o imóvel. Se o seu objetivo é renda já, isso pesa contra. Se o objetivo é formar patrimônio no longo prazo, a espera pode ser aceitável. Para reduzir a incerteza com estratégia de lance, conheça a contemplação programada, que trabalha o lance com método, sem prometer data.

Se você pensa em usar parte do próprio crédito como lance, leia antes quando o lance embutido vale a pena. Ele reduz o dinheiro que sai do bolso, mas também reduz o crédito disponível para comprar o imóvel.

Como a alavancagem entra nessa estratégia?

Alavancar é usar o seu capital para controlar um patrimônio maior do que ele compraria à vista. Em vez de comprar um imóvel com todo o dinheiro, você usa parte como lance ou entrada e deixa o consórcio financiar o restante, sem juros.

Isso amplia o resultado quando o imóvel valoriza e aluga bem. Também amplia o compromisso mensal. No simulador de alavancagem, você informa capital, quanto cabe por mês, prazo, valorização, aluguel e o mês estimado da contemplação, e vê ano a ano a diferença entre comprar à vista e alavancar. Todas essas premissas são suas. Teste cenários pessimistas também, com valorização menor e aluguel mais baixo, e veja se a conta continua de pé.

Como saber se o investimento cabe no seu bolso?

Faça três perguntas antes de assinar:

1. Se o imóvel ficar seis meses vago, eu consigo pagar a parcela sem atrasar?
2. Se o aluguel ficar abaixo do que eu imaginei, a diferença mensal ainda cabe na minha renda?
3. Se eu precisar vender antes do fim, sei quanto ainda devo ao grupo?

Se alguma resposta for não, ajuste o valor do crédito, o prazo ou espere juntar mais reserva. Um imóvel menor e bem localizado dá menos sustos do que um maior que aperta o caixa todo mês.

Como o Grupo Capital DF ajuda você a montar essa conta

O Grupo Capital DF trabalha com consórcio e imóveis em Brasília. O fundador e CEO, Jario Lopes, está no mercado imobiliário e financeiro desde 2008, e a empresa soma mais de R$ 4,3 bilhões em créditos de consórcio geridos.

Na nossa tabela de cartas contempladas, cada cota mostra crédito, entrada, prazo e parcela, o que permite comparar a parcela com o aluguel da região antes de decidir. Se o caminho for o grupo novo, o Método JP3 organiza a entrada e o lance. E como também somos imobiliária, você pode ver imóveis à venda no DF e cruzar o valor do crédito com opções reais.

O atendimento é de segunda a sexta, das 9h às 18h, na sede do Venâncio Shopping, na Asa Sul, ou pelos canais do site.

Perguntas frequentes

Posso usar consórcio para comprar imóvel e alugar?

Sim. O crédito de imóvel compra o bem, e o que você faz com ele depois, morar ou alugar, é decisão sua. O imóvel fica como garantia da administradora até a quitação.

O aluguel cobre a parcela do consórcio?

Depende do crédito, do prazo e do aluguel da região. Em muitos casos o aluguel cobre só uma parte, e você completa a diferença. Faça a conta também para os meses sem inquilino.

Quanto tempo leva para começar a receber aluguel?

Com carta contemplada, o aluguel pode começar logo depois da compra e da entrega do imóvel. Num grupo novo, só depois da contemplação, que não tem data garantida.

Preciso de reserva para investir com consórcio?

Sim. Guarde o valor de alguns meses de parcela, condomínio e IPTU para atravessar períodos de vacância sem atrasar o consórcio.

Consórcio para investir em imóvel tem juros?

Não. O custo do consórcio é a taxa de administração, mais o fundo de reserva e a correção do crédito pelo índice do grupo, conforme o contrato.